Arbeiten im Büro unterliegt Wandlungsprozessen: Je nach Jahreszeit werden die zur Verfügung stehenden Flächen und Arbeitsplätze unterschiedlich genutzt. Das führt bei der Projektierung der Innen- und Außenflächen von Bürogebäuden zu besonderen Herausforderungen, wird aber bei klugen Konzepten entlohnt durch zufriedene Mieter und deren Mitarbeiter.
In den Wintermonaten kommen Mitarbeiter häufiger mit den öffentlichen Verkehrsmitteln oder dem Auto ins Büro. Außenparkplätze und, sofern vorhanden, Tiefgaragen werden in dieser Zeit also ebenso mehr genutzt wie die Wege von den Stellplätzen zum Büro, während diese Flächen in den Sommermonaten seltener frequentiert werden. Gibt es Lösungen, um solche periodischen Nutzungen besser zu bündeln? Kann man etwa Stellplatzetagen so gestalten, dass sie im Sommer auch für andere Nutzungsarten zur Verfügung stehen, zum Beispiel, indem man die Flächen begrünt, so dass sie in den wärmeren Monaten auch für Meetings und Breakout-Sessions zur Verfügung stehen? Kann man gar Innenhöfe, die im Winter als Parkplätze genutzt werden, im Sommer in Außenarbeitsplätze verwandeln?
Ähnliche Flächeneffizienzen gilt es für klassische Außenbereiche, also Dachterrassen und Balkons, zu beachten. Werden diese Flächen tatsächlich nur in den warmen Monaten genutzt, verliert der Mieter viele Quadratmeter. Und umgekehrt: Wenn die Zugänge zu diesen Außenflächen nicht klug integriert werden, geraten sie im Sommer ebenfalls ins Hintertreffen. Nicht selten verwandeln sich Lounges mit einem Balkon- oder Terrassenzugang in den warmen Monaten zu einer reinen Durchgangsfläche – auch das gilt es zu vermeiden.
Zahlreiche Projektentwicklungen bedienen sich hier inzwischen flexibler Baumodule, um die Flächen optimal auf die Jahreszeiten einzustimmen. So werden Wand- und Glasmodule so eingesetzt, dass sie in den warmen Monaten offen stehen, in den kälteren hingegen als zusätzliche Loggien genutzt werden können. Wie beim Tennisplatz mit und ohne Winterzelt können so dieselben Flächen witterungsunabhängig genutzt werden. Sie stehen damit nicht nur als zusätzliche Mietfläche zur Verfügung, sondern erhöhen auch die Nutzungsfreude der Mieter. Projektentwickler sind daher gut beraten, unterschiedliche Flächennutzungen je nach Jahreszeit bei der Planung neuer Bürogebäude frühzeitig zu berücksichtigen. Sie fördern so die Akzeptanz des Arbeitsplatzes und sichern sich damit langfristige Mietverträge, was wiederum Investoren zu schätzen wissen.
