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Entwicklung von Betreiberimmobilien: Flexibilität ist gefragt

By 16. Mai 2024No Comments
track16 | Hannover

Die gesellschaftlichen und wirtschaftlichen Rahmenbedingungen, unter welchen Bauprojekte entwickelt werden, haben sich in den letzten Jahren stark verändert – und somit auch die Anforderungen an Immobilien. So hat beispielsweise das Homeoffice in der Arbeitswelt an Relevanz gewonnen, wodurch sich der Bedarf und die Anforderungen an Büroimmobilien verändert haben. Gleichzeitig haben neue Nutzungsarten wie Serviced Apartments, Krankenhäuser, Pflegeheime und Seniorenresidenzen an Bedeutung gewonnen. Worauf kommt es also an, wenn Immobilien für Betreiber entwickelt werden? Die Antwort lautet: Flexibilität. Schon bei der Planung einer Immobilie wird über die späteren Nutzungsmöglichkeiten entschieden – und die sollten möglichst vielfältig sein. Kann eine Immobilie ohne großen Aufwand umgenutzt werden, gewinnt sie an Wert und das Risiko eines möglichen Leerstands wird minimiert.

Immobilie für ähnliche Nutzungen öffnen
Klar ist: Nicht jede Immobilie lässt sich ohne weiteres für eine neue Nutzung öffnen. Es kann aber durchaus sinnvoll sein, eine Immobilie für eine ähnliche Nutzung zu öffnen.
Beispielsweise kann ein als Hotel geplantes Gebäude auch für Serviced Apartments genutzt werden, indem die Möglichkeit der Zimmervergrößerung und des Einbaus von Küchenzeilen bei der Planung berücksichtigt wird. Dies erfordert eine genaue Abstimmung mit Statik, Schallschutz, Brandschutz und anderen baurechtlichen Vorschriften, um den unterschiedlichen Nutzungen langfristig gerecht zu werden. Es gilt, einen Kompromiss zu finden, der den zukünftigen Bedürfnissen des Betreibers wirtschaftlich entgegenkommt und gleichzeitig eine langfristige Variabilität im Rahmen der Möglichkeiten von Grundstück und Gebäude gewährleistet.

Betreiberimmobilien erfolgreich planen
Für den Erfolg einer Betreiberimmobilie ist auch die Auswahl des richtigen Betreibers entscheidend, um Leerstände zu vermeiden. Idealerweise handelt es sich bei den künftigen Mietern um erfahrene Unternehmen mit klaren Vorgaben für das Projekt, da dies eine zügige Planung und Vermietung erleichtert. Projektentwickler sollten die Anforderungen des Unternehmens an die Immobilie genau kennen und sinnvolle Vertragslaufzeiten festlegen. Auch die Vermietung an Betreiber hat Vorteile: Auch wenn Betreiberimmobilien häufig auf einen oder bei gemischt genutzten Gebäuden auf zwei bis drei Mieter ausgelegt sind, haben Entwickler in der Regel nur einen oder wenige zentrale Ansprechpartner, was eine zügige Abwicklung und Vermietung ermöglicht. Dies führt zu einer geringeren Fluktuation und damit zu weniger Aufwand bei der weiteren Verwaltung der Immobilie.

Flexibilität vermeidet Risiken
Die Abhängigkeit von einem oder wenigen Betreibern als Vertragspartner birgt aber auch Risiken. Verzögern sich Genehmigungen und Realisierung, steigt das Risiko von Leerständen oder Zahlungsausfällen. Betreiberimmobilien sind „kompakt“ in der Realisierung und im Management: Wenige Parteien an einem Tisch ermöglichen schnellere Abläufe – aber auch schnelleren Leerstand. Flexible Konzepte schützen genau davor, indem sie sich nicht von einer bestimmten Mietergruppe abhängig machen. Es empfiehlt sich daher, Umnutzungen und Drittverwendungen bereits in der Planung zu berücksichtigen und bei der Entwicklung möglichst flexible Flächen zu schaffen. So umgesetzt, stellen Betreiberimmobilien attraktive Chancen dar, die jedes Immobilienportfolio sinnvoll ergänzen können

Bei der Projektentwicklung „track16“ in Hannover zeigt die DKW KapitalWert AG, was sie unter flexiblen Betreiberkonzepten versteht. Das ursprünglich als Bürogebäude geplante Ensemble aus denkmalgeschützter Jugendstilvilla und modernem Neubau wird zu einer Betreiberimmobilie, die künftig Serviced Apartments bietet.