Das Leben in urbanen Ballungsräumen ist hauptsächlich davon geprägt, dass man in ihnen arbeitet und wohnt. Die Corona-Pandemie hat viele Aspekte dieser Strukturen verändert, besonders wo und wie gearbeitet wird. Nach dem Einzug des Homeoffices in Europa sehen sich viele Unternehmen mit ungleichmäßig ausgelasteten und überschüssigen Büroflächen konfrontiert. Gleichzeitig leiden viele deutsche Städte unter einem akuten Wohnungsmangel. Wie man dem Wohnungsmangel begegnet, ist unlängst zur sozialen Frage geworden, die von der Bevölkerung über die Politik bis zur Immobilienwirtschaft alle beschäftigt. Eine vielversprechende Lösung für den Wohnungsmangel kann die Umnutzung von Bürogebäuden sein, die gleichzeitig den sinkenden Flächenbedarf an Büros lösen würde. Doch obwohl das Potenzial offensichtlich ist, stehen zahlreiche Hürden im Weg. Es ist an der Zeit, diese Barrieren abzubauen und den Weg für eine innovative Lösung des Wohnraummangels zu ebnen.
Rechtliche und planerische Hürden
Eine der größten Herausforderungen bei der Umnutzung von Bürogebäuden in Wohnraum sind die rechtlichen und planerischen Rahmenbedingungen. Viele Bürogebäude befinden sich an Standorten, die ausschließlich oder überwiegend für die gewerbliche Nutzung vorgesehen sind. Eine Umnutzung hin zur Wohnfläche erfordert oft eine Änderung des Flächennutzungsplans oder spezielle Genehmigungen, was ein langwieriger und komplexer Prozess sein kann. Um mehr Wohnraum durch Bestandsflächen schaffen zu können und die Umnutzung von Büroflächen zu erleichtern, sollten Städte flexiblere Regelungen für Umnutzungen einführen und den Genehmigungsprozess vereinfachen, um die langsamen Mühlen der Bürokratie zu beschleunigen.
Bestandsflächen sind oft nicht fürs Wohnen auslegt
Die Umwandlung eines Bürogebäudes in Wohnraum stellt auch technisch und infrastrukturell Herausforderungen dar. Bürogebäude haben oft andere Grundrisse, Deckenhöhen und technische Ausstattungen als Wohngebäude. Die Anpassung an Wohnstandards kann umfangreiche Umbauten erfordern, einschließlich der Installation neuer Sanitäranlagen, Küchen und Trennwände. Hier sind innovative architektonische Lösungen und finanzielle Anreize vonnöten, um solche Projekte wirtschaftlich attraktiv und die in Frage kommenden Flächen wohnlich und ansprechend zu machen.
Mit Wohnungen die Bürodistrikte beleben
Die Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum berührt auch soziale und kulturelle Aspekte, die Auswirkungen auf das Lebensgefühl einer Stadt haben können. Wohnungen in ehemaligen Bürogebäuden können dazu beitragen, Gewerbegebiete oder Bürodistrikte zu beleben und eine gemischte Nutzung zu fördern. Eine belebtere und gleichmäßiger genutzte Innenstadt kann positive Effekte auf die lokale Wirtschaft und das soziale Gefüge der gesamten Stadt haben. Um diese Potenziale zu nutzen, ist es wichtig, bei der Planung solcher Projekte die Bedürfnisse der zukünftigen Bewohnerinnen und Bewohner und der lokalen Gemeinschaft zu berücksichtigen und Mixed-Use-Konzepte vorstellen zu können, die möglicherweise fehlende Infrastruktur wie Einzelhandel, Gastronomie oder Arztpraxen ergänzt.
Ein ungenutztes Potenzial
Die Umnutzung von Büroflächen zu Wohnraum bietet eine einzigartige Chance, auf den Wohnungsmangel in vielen Städten zu reagieren und gleichzeitig leerstehende Büroflächen sinnvoll zu nutzen. Um diese Chance zu ergreifen, müssen jedoch bestehende Hürden abgebaut werden. Dies erfordert ein Umdenken bei der Stadtplanung, flexible rechtliche Rahmenbedingungen, schnellere Bürokratie, innovative architektonische Lösungen und Konzepte, die die aktuelle Lage auf dem Immobilienmarkt berücksichtigen.
Die DKW KapitalWert AG betrachtet bei ihren Projektentwicklungen den gesamten Lebenszyklus einer Immobilie. Das Unternehmen hat es sich zum Ziel gesetzt, Objekte zu entwickeln, deren Nutzung nicht auf einen einzigen Zweck beschränkt ist, sondern die ohne großen Aufwand möglichst flexibel genutzt werden können. Dadurch wird nicht nur Leerstand vermieden, sondern auch eine möglichst lange und nachhaltige Nutzung der Immobilien gewährleistet. Dadurch kann in vielen Fällen ein Abriss vermieden werden, was auch CO2 einspart und die Umwelt schont. Ein Beispiel für flexibel nutzbare Büroflächen ist das MERKANT in Wiesbaden. Das viergeschossige Büro- und Verwaltungsgebäude lässt sich je nach den Anforderungen der Nutzer flexibel aufteilen.
