ESG ist längst nicht mehr optional. Wer sich bislang nicht der Umwelt zuliebe oder für den Kampf gegen den fortschreitenden Klimawandel mit dem eigenen Verbrauch und den eigenen Emissionen auseinandersetzen wollte, wird das in der gegenwärtigen Situation unweigerlich tun müssen, wenn ihm die Strom- und Heizkosten des eigenen Betriebs und des eigenen Bestands nicht aus dem Ruder laufen sollen.
Mehr noch: Wer auch in Zukunft noch verkaufen und vermieten will, sollte sich schleunigst um ESG-Konformität kümmern. Es dürfte nicht mehr lange dauern, bis sich kaum noch ein Interessent für eine unzureichend „grüne“ Immobilie findet.
ESG-Konformität bedeutet Attraktivität
Das hat vor Kurzem eine Umfrage von Apleona Real Estate Management bestätigt: Wenn Unternehmen um die ESG-Konformität ihres Bestands bemüht sind, werden ihre Immobilien demnach attraktiver für Anleger. Die Erhebung zeigt auch, dass im Gegenzug gilt: Werden Nachhaltigkeitskriterien nicht eingehalten, werden Vermietung, Verkauf und Finanzierung zunehmend schwieriger.
Mehr als drei Viertel der Befragten sehen die niedrigeren Energiekosten von nachhaltig gemanagten Immobilien als Vorteil, etwas mehr als zwei Drittel sehen solche Objekte als attraktiver für Investoren an. Fast genauso viele Umfrageteilnehmer gehen davon aus, dass nicht hinreichend ESG-konforme Immobilien zu „Stranded Assets“ werden könnten – also Objekte, die aufgrund mangelnder Nachhaltigkeit drastisch an Marktwert verlieren und sich unter Umständen nicht mehr handeln lassen.
ESG in Deutschland ist noch ein weiter Weg
Was die Umfrage jedoch auch festhält: Bis ESG-Kriterien auf dem deutschen Immobilienmarkt hinreichend umgesetzt sind, wird es noch dauern. Die befragten Unternehmen schätzen die ESG-Konformität des eigenen Bestands als „mittel“ an. Sie peilen an, ihre Portfolios innerhalb von drei bis fünf Jahren nachhaltiger zu machen.
Neben den offensichtlichen baulichen Veränderungen, die für mehr Nachhaltigkeit erforderlich sind, kommt den Property-Managern eine wichtige Rolle zu. Schließlich liegt es an ihnen, wie klimafreundlich ein Objekt im täglichen Betrieb bewirtschaftet wird.
Nachhaltigkeit nur mit Property-Management möglich
Eine „grüne“ Immobilienwirtschaft ist ohne „grünes“ Property-Management nicht denkbar. Denn: Angaben der Unternehmensberatung Deloitte zufolge sind 80 Prozent des Immobilienfondsvermögens in Bestandsobjekten ohne Nachhaltigkeitszertifizierung gebunden. In solchen Fällen bietet die Art der Bewirtschaftung die meisten Möglichkeiten, eine Immobilie in Sachen ESG besser aufzustellen. Schließlich weiß niemand besser als der Property-Manager, welche Sanierungsmaßnahmen, etwa zur energetischen Verbesserung einer Immobilie, sich tatsächlich lohnen.
Zu diesem Zweck kann das Property-Management die Klimabilanz direkt am Objekt steuern, nachhaltige Property-Management-Dienste erbringen und der Nachhaltigkeit verpflichtete externe Dienstleister beauftragen. Natürlich bringt es vergleichsweise wenig, sporadisch einzelne Maßnahmen umzusetzen. Stattdessen braucht es einen übergreifenden Plan, um nicht nur einzelne Immobilien, sondern ganze Bestände nachhaltig zu machen.
Flexibilität für Property-Manager dank Datengrundlage
Um möglichst effizient agieren zu können, müssen Property-Manager flexibel sein. Möglich macht das unter anderem die Digitalisierung: Dank moderner Messgeräte lässt sich eine umfassende Datengrundlage erstellen, womit alle Aspekte rund um den Betrieb eines Gebäudes analysiert werden können. Digital gespeicherte Daten können auch leichter denn je immer und von überall abgerufen werden, etwa für ein anstehendes Reporting. Mit den von einem Gebäude gesammelten Informationen lassen sich zudem Wissen ansammeln und Strategien entwickeln, die auf andere Objekte übertragen werden können.
Erst mit genügend Daten zu Verbrauch und Emissionen ist das Abschließen „grüner“ Mietverträge überhaupt sinnvoll. Bevor ein Mieter etwa seinen Stromverbrauch reduzieren kann, muss er ihn zunächst kennen.
ESG und Finanzierbarkeit – Ökonomie und Ökologie im Einklang
Der finanzielle Aufwand ist für Unternehmen selbstverständlich hoch. Damit all das auch bezahlbar bleibt, müssen Property-Manager ökonomische und ökologische Aspekte in Einklang bringen. Gerade in Zeiten gestiegener Gas- und Strompreise gehen diese beiden Aspekte oft Hand in Hand: Wer den Energieverbrauch verringert, senkt nicht nur die Kosten, sondern auch die Emissionen und entsprechend den Impact einer Immobilie.
Vorausschauende Manager sollten zudem darum bestrebt sein, nicht nur die aktuell gültigen gesetzlichen Rahmenbedingungen zu erfüllen, sondern versuchen, ihnen einen Schritt voraus zu sein. Das ist auch deshalb eine gute Idee, da es auch mit der EU-Offenlegungs- und Taxonomieverordnung keine hinreichend stringenten ESG-Vorgaben gibt: Selbst diese Regularien lassen zu viel Spielraum, um ambitionierte Nachhaltigkeitsziele wirklich anzupacken.
Selbstverständlich sollten neben den ökologischen Aspekten auch die anderen beiden Bereiche von ESG nicht vergessen werden: S wie „Social“ und G wie „Governance“. Für Property-Manager bedeutet das etwa, ein Auge auf die Zufriedenheit der Mieter sowie die Kommunikation mit allen Stakeholdern zu haben. Unternehmen müssen, speziell in Zeiten der Krise, auch ihre gesellschaftliche Verantwortung wahrnehmen.
Und das muss kein reiner Selbstzweck sein: Wer nachweislich nachhaltig agiert, kann damit Alleinstellungsmerkmale für sich und sein Unternehmen schaffen. Letzten Endes profitieren alle von mehr ESG: Die Umwelt ebenso sehr wie das Unternehmen sowie alle seine Kunden und Partner – man muss es nur angehen.
