Die Anforderungen an Immobilien haben sich in den vergangenen Jahren verändert. Die Auswirkungen der Digitalisierung auf den Arbeitsmarkt haben deutlich gemacht, wie sich technische Innovationen auf verschiedene Lebensbereiche auswirken können – so verbringen heute viele Menschen mittlerweile einen Teil ihrer Arbeitszeit im Homeoffice und das Büro soll in der Regel nicht nur ein Ort zum Arbeiten sein, sondern auch Aufenthaltsräume bieten, in denen sich Kollegen treffen und austauschen können.
Auf der anderen Seite hat sich die Wohnungsknappheit in den letzten Jahren weiter verschärft. Da die Bundesregierung ihr Versprechen, jährlich 400.000 neue Wohnungen zu bauen, auch aufgrund der zwischenzeitlich schwierigen wirtschaftlichen Rahmenbedingungen nicht einhalten konnte, wird dringend nach Möglichkeiten gesucht, neuen Wohnraum zu schaffen. Vor diesem Hintergrund gewinnt das Thema Umnutzung für die Immobilienwirtschaft zunehmend an Bedeutung.
Nachhaltig entwickelte Immobilien lassen sich gut umnutzen
Nicht mehr zeitgemäße Büroimmobilien in Wohnhäuser umwandeln – ist das also die Lösung? Unter bestimmten Voraussetzungen ist das durchaus eine Option. Bei der Umnutzung von Immobilien ist jedoch das Baurecht zu beachten. So ist es beispielsweise nicht immer problemlos möglich, eine gewerblich genutzte Immobilie in ein Wohnhaus umzuwandeln. Je ähnlicher sich die ursprüngliche und die zukünftig angestrebte Nutzung einer Immobilie sich sind, desto höher ist die Wahrscheinlichkeit, dass eine Umnutzung funktioniert.
Wer heute Immobilien entwickelt, achtet im Sinne der Nachhaltigkeit bereits bei der Planung darauf, diese so zu bauen, dass eine spätere Umnutzung ohne großen finanziellen und organisatorischen Aufwand möglich ist. Eine Immobilie, die beispielsweise als Hotel geplant ist, sollte ohne großen Aufwand in Serviced Apartments umgenutzt werden können, etwa durch Vergrößerung der Zimmer und den Einbau von Küchenzeilen. Dabei ist das Baurecht zu berücksichtigen: Statik, Schallschutz, Brandschutz und Erschließung müssen so flexibel geplant werden, dass das Gebäude für unterschiedliche Nutzungen geeignet ist.
Flexibel nutzbare Gebäude müssen nicht teurer sein
Will man ein Gebäude so planen, dass es vielfältig genutzt werden kann, stellt sich natürlich die Frage nach der Finanzierbarkeit. Die gute Nachricht ist, dass das Gebäude nicht wesentlich teurer werden muss, wenn es variabel geplant wird. Natürlich ist es nicht möglich, ein Maximum an Variabilität zu erreichen, ohne dass das Projekt teurer wird, aber oft reichen bereits kleine Änderungen aus, um das Gebäude für eine andere Nutzung zu öffnen.
Umnutzung ist umweltfreundlicher als Abriss
Um die Umwelt zu schonen, ist es immer besser, ein Gebäude zu erhalten und umzunutzen, als es abzureißen. Das spart Ressourcen, Baukosten und Bauzeit. Der Energieaufwand beim Bauen macht bis zu 50 Prozent der Emissionen aus, die eine Immobilie während ihres Lebenszyklus verursacht. Selbst bei größeren Bauvorhaben, die saniert und umgenutzt werden, lassen sich in der Regel bis zu 20 Prozent gegenüber Abriss und Neubau einsparen. Je mehr Altbausubstanz erhalten werden kann, desto größer ist der Kostenvorteil.
Um zu ermitteln, wie viel Energie eingespart werden kann, wenn ein Gebäude saniert und umgenutzt statt abgerissen wird, muss zunächst der aktuelle bauliche Zustand betrachtet werden. Steht eine Immobilie unter Denkmalschutz, erhöht dies in der Regel die Kosten. Letztendlich können natürlich nicht alle alten Gebäude umgenutzt werden, aber wenn es möglich ist, sollte diese Option immer Vorrang haben. Oft sind die Gründe für einen Abriss eher wirtschaftlicher Natur als in der Substanz der Immobilie begründet.
Vom Büro zur Flüchtlingsunterkunft
Die DKW KapitalWert AG entwickelt aus Gebäuden, die nicht mehr ihrer ursprünglichen Nutzung dienen, Immobilien für neue Nutzungen. Ein gutes Beispiel ist das Merkant in Wiesbaden: Da die Stadt dringend Unterkünfte für Flüchtlinge benötigte und der 7.700 Quadratmeter große ehemalige Bürokomplex als solcher nicht mehr benötigt wurde, entschied sich die DKW KapitalWert AG, den Gebäudekomplex zu sanieren und in eine Wohnimmobilie umzuwandeln. Das Gebäude wurde energieeffizient saniert und für die Nutzung nachhaltiger Energiequellen ertüchtigt – die Bausubstanz war solide und konnte im Rahmen der Umnutzung problemlos weiter genutzt werden. Das Merkant wurde mit dem Nachhaltigkeitszertifikat DGNB Silber ausgezeichnet. Viele weitere Projekte dieser Art könnten folgen, denn die Bundesregierung hat auf dem Wohngipfel im September angekündigt, 480 Millionen Euro für die Umwandlung von Büro- in Wohnraum zur Verfügung zu stellen.
